全国楼市

时隔四年 土地市场又出怪现象

2018年08月16日 09:08    来源:国是直通车    作者:佚名
核心提示:近日,一场备受关注的土地拍卖,爆出大冷门,山西太原8宗区域绝佳、原本有望拍出地王的土地全部流拍,无一幸免。

流拍的真相:土地市场传递了一个重要信号。

近日,一场备受关注的土地拍卖,爆出大冷门,山西太原8宗区域绝佳、原本有望拍出地王的土地全部流拍,无一幸免。

太原只是全国土地市场的一个缩影。

据中原地产统计,2018年前7个月,全国土地流拍数量高达796宗,其中一线城市流拍13宗,二线城市流拍154宗,三四线城市合计流拍629宗,不仅远高于去年同期,还创下近年流拍数量新高。

克而瑞研究数据显示,2018年前7个月,全国经营性用地的流拍数量达到419幅,对比去年同期的235幅上涨78%。

中信建投证券的一份研报则显示,2018年前7个月,300城总流拍宗数已达258宗,与2014年同期相比高出了59%。2014年是近年来流拍量最高的一年,总流拍宗数为345宗。

尽管各家统计结果有较大差距,但均指向一个结果:土地流拍数量增多。

为何流拍?

土地流拍,顾名思义,就是说在土地在拍卖过程中,地块无人出价或出价低于底价,导致交易无法进行。

张波分析,这和当前市场降温有直接关系,一方面受限价政策影响,房企拿地在利润方面的考核更为严苛,算不过来账的生意自然无法成交;另一方面,楼市进入下行周期,成交量减少、价格下探,导致房企对未来的预期更为谨慎。

买卖不成,也并非一方的原因。在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,部分原因是地方政府“太贪心”,将土地底价设置太高,超出了房企预期。“高地价、高要求导致房企有心买地,却无力承受”。

无论是市场原因也好,地方贪心也罢,导致土地流拍增多的原因还与当前的宏观调控政策有关。在全国去杠杆的大背景下,房地产企业也不例外。房地产行业的龙头企业碧桂园、万科、恒大、融创均提出了降低杠杆水平,保持财务健康的要求。

“当前房屋销售依然受到管控,部分三四线城市也在升级,房企需要防范资金回笼方面的压力。融资渠道依然偏窄,中小型房企需警惕资金链断裂。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,形势不允许大规模扩张,房企市场策略以稳健为主。

对比2014年那场土地流拍潮,中信建投证券分析师陈慎、刘璐认为,上一次土地流拍主要是因为是市场销售低迷导致开放商拿地能力与意愿减弱;这一次房产销售相对稳定,流拍增加主要是房企基于利润率及去杠杆下的理性选择。

后市影响?

房地产市场具有明显的周期性。

“成交量下降、价格停止涨,以及土地市场转冷,是市场下行周期初期的标志。”中原地产首席分析师张大伟指出,当市场进入下行周期的中期,行业内并购将会增加,开发商出现利润下降。

因此,行业里有一种说法,土地市场是房地产市场的“晴雨表”。当土地市场偏热,房企信心更足,市场上行;当土地市场遇冷,企业由扩张转收缩,市场下行。

过去的经验也印证了这一点。

2014年,全年土地流拍345宗,整个市场处于下行周期,一直延续到2015年。到了2016年,房地产市场重回火热,全国的土地市场地王频现,房价也跟着一路走高。

如今,两年又过去了,在全国去杠杆、调控收紧的背景下,房地产再次进入下行周期,具体表现为住房市场成交缩减,部分城市房价下调。国是直通车在《多地房价下跌,买房的机会来了?》一文中有具体分析。

为何会出现这种现象?一种说法是,土地流拍意味着部分土地将无法在市场上形成有效供给。房企从拿地到销售通常需要一年多的时间,2018年拿到的土地可能到2019甚至更久以后才能进入市场。届时,供求之间的矛盾就会凸显出来,直接反映在房价上。

抹平房地产的周期,对政府调控也提出了更高的要求,其一,制定更科学的供地计划,合理配置资源;其二通过多手段进行评估,确定合理定价。

资源的有效配置,需要有形的手和无形的手共同作用。目前,招拍挂仍然是企业获得土地的主流方式,同时市场也出现一些新的变化。去年,全国13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房。

这意味着,未来土地供应渠道由一元走向多元。


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